Non-Residential Real Estate Market

Alerta de Competencia Económica – Mercado Inmobiliario No Residencial

Investigación de prácticas monopólicas absolutas en el mercado de arrendamiento de espacios inmobiliarios no residenciales en México.

El 22 de octubre de 2020, la Comisión Federal de Competencia Económica (Comisión) informó, a través del Diario Oficial de la Federación, el inicio de una investigación por la posible comisión de prácticas monopólicas absolutas en el mercado de arrendamiento de espacios inmobiliarios no residenciales en México.

Las multas pueden ser de hasta el 10% de los ingresos de las empresas y hasta 10 años de prisión a las personas involucradas, entre otras sanciones.

Resulta importante destacar que en marzo de este año, la Comisión previno a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, A.C.: (i) para que evitara posibles conductas monopólicas entre competidores del mercado de desarrolladores inmobiliarios; y (ii) la exhortó a fomentar que sus afiliados tomen sus decisiones de manera estrictamente individual y conforme a sus propias estrategias de negocios, cuando otorguen descuentos a sus locatarios.

Cualquier persona puede presentar información o documentos ante la Comisión, por lo que si requiere información o asesoría respecto a esta investigación, contacte a nuestro equipo de competencia económica.

Antitrust Alert – Non-Residential Real Estate Market

Cartel investigation in the market of non-residential real estate leasing in Mexico.

On October 22, 2020, the Mexican Antitrust Commission (Commission) reported in the Official Gazette, the initiation of an investigation regarding a potential cartel in the market of non-residential real estate leasing in Mexico.

Fines can be up to 10% of the companies’ income and up to 10 years imprisonment for the individuals involved, among other penalties.

Please note that in March 2020, the Commission admonished the Association of Real Estate Developers (Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, A.C.): (i) to avoid anticompetitive conducts among competitors in the real estate developers market; and (ii) to encourage its members to make decisions individually and according to their own business strategies when applying discounts to their lessees.

Any interested party can file information or documents with the Commission, so if you require information or advice regarding this investigation, please contact our antitrust practice group.

En caso de requerir más información sobre la alerta de Competencia Económica – Mercado Inmobiliario No Residencial, comuníquese con sus contactos habituales en Nader, Hayaux y Goebel, o con Alejandro Mendiola D. +52 (55) 4170 3024 [email protected].

If you require further information on the Antitrust alert – Non-Residential Real Estate Market, please contact your usual contacts in Nader, Hayaux & Goebel, or Alejandro Mendiola D. +52 (55) 4170 3024 [email protected].




Nuevas reglas de inversión de las Afores en el mercado mexicano

El 7 de septiembre, la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro publicó modificaciones y adiciones a las disposiciones de carácter general en materia financiera de los sistemas de ahorro para el retiro, conocida como Circular Única Financiera.

El objetivo es regular de forma más clara los criterios que deben cumplir ciertos valores en los que invierten las Afores, incluyendo FIBRAs, FIBRA-Es, CKDs, CERPIs y SPACs, entre otros.

Consulta el resumen de modificaciones a la CUF aquí.

 

 




Cambios y disposiciones PLD / Informes a la CNBV

El 20 de mayo de 2020, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, publicó en el Diario Oficial de la Federación una Resolución por medio de la cual ordena en un solo instrumento las disposiciones que establecen la forma y requisitos de los informes que deben presentarse ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores relativos a: (i) la integración y cambios de sus Comités de Comunicación y Control, y (ii) la designación o revocación del Oficial de Cumplimiento, entre otros.

A través de esta Resolución, se abrogaron las siguientes Resoluciones:

“Resolución por la que se expide la información y se dan a conocer los medios electrónicos para comunicar la integración y cambios del Comité de Comunicación y Control, se informe del funcionario designado como oficial del cumplimiento, se remita información de la identidad de la persona o grupo de personas que ejercen el control de la sociedad, así como por el que se informe de la transmisión de acciones por más del 2 por ciento del capital social pagado, según corresponda, contemplados en las disposiciones de carácter general que se indican”, publicada el 7 de febrero de 2013; y  “Resolución por la que se expide el formato oficial y se dan a conocer el medio electrónico para comunicar la información de la persona designada como representante o, en su caso, oficial de cumplimiento, contemplado en las disposiciones de carácter general a que se refiere el artículo 226 Bis. de la Ley de Mercado de Valores, aplicables a los asesores de inversión”, publicada el 26 de julio de 2016.

La nueva Resolución no genera nuevas cargas regulatorias, y tiene como objetivo facilitar el acceso a la normatividad a las personas obligadas en presentar esta información.

La Resolución entró en vigor el 21 de mayo de 2020.

En caso de requerir más información en relación con temas de Prevención de Lavado de Dinero y su regulación, comuníquese con sus contactos habituales en Nader, Hayaux & Goebel, o con Luciano Pérez Gómez +52 (55) 4170 3027 [email protected] o Ángel Escalante +52 (55) 4170 3088 [email protected]




Prórroga de ciertas obligaciones de las emisoras de valores listados en bolsa, en relación con la Declaratoria de Emergencia por Fuerza Mayor realizada por el Consejo de Salubridad General de México

Como consecuencia de la contingencia sanitaria derivada del coronavirus SARS-CoV-2 (COVID-19), declarada como emergencia sanitaria de fuerza mayor por el Consejo de Salubridad General, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (“CNBV”) emitió con fecha 9 de abril de 2020 un comunicado mediante el cual otorga una prórroga a los plazos de ciertas obligaciones periódicas de presentación de información a cargo de las emisoras, tales como los reportes trimestrales y anuales (el “Comunicado”).

Las principales prórrogas otorgadas son las siguientes:

1. La fecha límite para presentar la siguiente información se extiende al 3 de julio de 2020:

  • Carta a los consejeros y directivos relevantes solicitando información sobre sus acciones;
  • Carta a las casas de bolsa solicitando listado de accionistas que representen;
  • Reporte anual (incluyendo el consentimiento del auditor externo para incluir en dicho reporte el informe de auditoría); e
  • Información trimestral.

2. La fecha límite para presentar la siguiente información se extiende al 8 de julio de 2020:

  • Informes de los comités de auditoría y prácticas societarias;
  • Informe del director general;
  • Informe del consejo de administración;
  • Informe del secretario del consejo de administración sobre el estado de actualización de los libros corporativos;
  • Estados financieros auditados;
  • Cartas de independencia del auditor externo; e
  • Informes y declaraciones del auditor externo.

3, La fecha límite para presentar la siguiente información se extiende al 1 de septiembre de 2020:

  • Para el caso de fondos de fondos: (a) reporte anual (incluyendo el consentimiento del auditor externo para incluir en dicho reporte el informe de auditoría); (b) estados financieros auditados; (c) cartas de independencia del auditor externo; y (d) informes y declaraciones del auditor externo; e
  • Informe sobre los siguientes accionistas: (a) consejeros y directivos relevantes con al menos 1% del capital social; (b) accionistas con 5% o más del capital social; y (c) 10 principales accionistas.

Podrá encontrar el texto completo del Comunicado aquí.

La CNBV no prorrogó la obligación de celebrar la asamblea anual en o antes del 30 de abril de las emisoras conforme lo establece la legislación aplicable, e inclusive manifestó que considera que la celebración de asambleas (que son de naturaleza presencial de conformidad con la legislación aplicable), a través de medios virtuales o remotos, “generaría el riesgo de que, eventualmente, pudiera ser atacada la validez” de las mismas. Dicha consecuencia fue analizada en nuestro de fecha 8 de abril de 2020. El texto completo de nuestro Newsletter y las opciones que ahí detallamos para las emisoras de valores listados en bolsa en el caso de asambleas, favor de dar click aquí.

 

Para mayor información en relación con lo anterior, por favor contacte a Michell Nader S. ([email protected]); Ana Paula Telleria R. ([email protected]); Jorge Bojalil O. ([email protected]) o a cualquiera de sus contactos habituales en Nader, Hayaux & Goebel.

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Consideraciones respecto de ciertas obligaciones de las emisoras de valores listados en bolsa, derivadas de la Declaratoria de Emergencia por Fuerza Mayor realizada por el Consejo de Salubridad General de México

Como consecuencia de la contingencia sanitaria derivada del coronavirus SARS-CoV-2 (COVID-19), declarada como emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor por el Consejo de Salubridad General según acuerdo publicado en el Diario Oficial de la Federación, edición vespertina, el lunes 30 de marzo de 2020 (la “Contingencia”) y las medidas recomendadas por las autoridades correspondientes para evitar su propagación (las “Medidas”), las emisoras de valores listados en bolsa deberán considerar el impacto a sus obligaciones, especialmente aquéllas de carácter presencial.

1. Asambleas

La celebración de las asambleas anuales de emisoras que se deban llevar a cabo durante el mes de abril, o bien, en el caso de asambleas previamente convocadas o que por su naturaleza no sea conveniente ni posible diferir (por ejemplo, para la renovación de autorizaciones de fondos de recompra) analizamos las opciones disponibles para dichas emisoras ante la Contingencia, aclarando que cada caso deberá analizarse de manera individual para determinar la mejor opción disponible a una Emisora dentro del marco de la legislación aplicable:

(a) Fuerza Mayor. La actualización de un evento de caso fortuito o fuerza mayor no da lugar a establecer mecanismos no previstos en la ley e ir más allá del pacto estatutario expresamente convenido. Dicho evento de caso fortuito o fuerza mayor no daría lugar a que la asamblea se pudiera llevar a cabo por medios distintos a los expresamente acordados.

(b) Carácter Presencial. La legislación aplicable dispone que las asambleas tienen un carácter presencial. La posibilidad de que a una reunión realizada por medios remotos en tiempo real a través de plataformas digitales se le otorgue carácter jurídico de asamblea es remota. Ello es así porque la legislación aplicable no reconoce dicha posibilidad, por lo que la presencia física de los participantes debe considerarse un requisito de existencia.

El artículo 178 de la Ley General de Sociedades Mercantiles (“LGSM”) fue reformado en 1992 para incluir la posibilidad de que los accionistas adopten resoluciones unánimes fuera de asamblea en caso de que todos los accionistas con derecho a voto de una Sociedad manifiesten su acuerdo unánime por escrito. La LGSM ha sido reformada en diversas ocasiones, la última vez el 14 de junio de 2018, y el legislador no modificó el requisito de que las asambleas sean llevadas a cabo de forma presencial. Asimismo, la Ley del Mercado de Valores (“LMV”) publicada el 12 de diciembre de 2005 también ha sido reformada en diversas ocasiones, la última vez el 9 de enero de 2019, sin hacer modificación alguna al requisito de que las asambleas deben llevarse a cabo de forma presencial.

Si el legislador hubiera querido permitir la celebración de asambleas de accionistas o de tenedores vía remota o a través de plataformas tecnológicas, como sucede en otros países, lo hubiera incluido en la reforma legislativa de 2019. Por ello concluimos que la única excepción a dicho requisito de asistencia es el ya establecido por la ley, que permite la adopción de resoluciones unánimes adoptadas fuera de asamblea.

Aunque la emisora tome medidas tendientes a poder argumentar la legalidad de una reunión vía remota, éstas no brindarán certeza a los accionistas y/o tenedores de los valores emitidos por dicha emisora, dado que existen pocos argumentos para que dicha reunión pueda ser considerada como una asamblea. Dichas reuniones a las que se pretenda dar el carácter de asamblea podrán ser fácilmente atacadas por cualquier accionista, tenedor o tercero interesado, ya sea por acción de oposición presentada dentro de los 15 días siguientes a la asamblea por los tenedores del 20% de los valores o a través de la acción de nulidad, la cual no tiene plazo de prescripción.

La CNBV cuenta con facultades para interpretar la LMV, para efectos y fines administrativos. Pero ante el ejercicio de una acción de oposición o de una acción de nulidad, la autoridad competente para interpretar la LMV y la LGSM es el juez de conocimiento del asunto.

Esta situación nos lleva a proponer medidas que le permitan a una Emisora lograr la celebración de una asamblea que cumpla con las Medidas, tales como las siguientes:

i. Información pertinente La emisora deberá poner a disposición de los accionistas y/o tenedores de sus valores y del gran público inversionista en general, con 15 días de anticipación o lo que establezcan los pactos aplicables, toda la información relacionada con el orden del día contenido en la convocatoria.

ii. Menor número de asistentes A efecto de cumplir con las Medidas, la emisora, los accionistas o el representante común deberán propugnar para que asistan el menor número posible de personas a la asamblea.

Se recomienda que la emisora y/o el representante común contacten a aquellos accionistas y/o tenedores de valores que hayan tramitado su pase para asistir a la asamblea correspondiente, con la finalidad de proponerles que el mayor número de accionistas y/o tenedores de valores otorguen un poder especial a una o dos personas que comparezcan a la asamblea en representación de éstos y ejerzan los votos correspondientes en la manera en que se los instruya cada poderdante.

iii. Actos Adicionales A pesar de que las asambleas tengan un número reducido de personas presentes, en todo momento se deben tomar las más altas medidas de higiene y se debe cumplir con las Medidas.

Dependiendo de la naturaleza de la asamblea y de los asuntos a tratar durante la misma, se podrá solicitar la presencia de un fedatario público para que de fe de hechos sobre la celebración de la asamblea, mismo que deberá valorar la importancia de la solicitud para corroborar si asistirá a la misma, bajo las Medidas.

iv. Cumplimiento de otras Disposiciones Aplicables. Se debe considerar que no es posible limitar el derecho de algún accionista o tenedor de valores a la asambleas, dado que ello sería violatorio de la LGSM y la LMV, por lo que se debe dar acceso a la asamblea a cualquier persona que lo solicite en caso de tener derecho a participar en la misma. Sin embargo, se deben observar las disposiciones federales o locales aplicables que limiten el número de personas que pueden reunirse en un espacio cerrado durante la Contingencia. A reserva de determinar la constitucionalidad y legalidad de dichas Medidas, se recomienda que se acaten y que, en caso de que asista un número mayor de participantes al permitido, se suspenda y se difiera la asamblea, porque de lo contrario habría argumentos para buscar la nulidad de la misma por incumplimiento a una norma de orden público.

En caso de que la celebración de la asamblea sea indispensable para continuar con la operación de una sociedad cuya actividad sea considerada esencial conforme a las Medidas y demás resoluciones de las autoridades federales y locales aplicables, se deberá analizar el caso concreto para determinar si la asamblea debe o no llevarse a cabo.

2. Consejo de Administración y/o Comité Técnico

Por lo general, las emisoras cuentan con disposiciones flexibles - que contemplan los medios remotos en tiempo real - para la toma de decisiones a través de su consejo de administración y/o comité técnico. Es relevante que cada emisora determine las disposiciones aplicables en este caso y, en la medida permitida por sus documentos de gobierno corporativo y la legislación aplicable, busque adoptar el mayor número de decisiones que no recaen en una asamblea, a través de estos órganos.

 

Para mayor información en relación con lo anterior, por favor contacte a Michell Nader S. ([email protected]); Ana Paula Telleria R. ([email protected]); Jorge Bojalil O. ([email protected]) o a cualquiera de sus contactos habituales en Nader, Hayaux & Goebel.

 

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Insurance update: CNSF dividend recommendations

      Yesterday, 31 March 2020, the Insurance and Bonding National Commission (“CNSF”) issued a statement recommending insurance and bonding companies to refrain from paying any dividend to its shareholders and from enacting any mechanism or action that involves the transfer of patrimonial benefits to its shareholders, including the agreement to make any payment corresponding to the years 2019 and 2020, or any share buyback or any other mechanism to compensate their shareholders, as measures to maintain the solvency and capital requirements of insurance and bonding companies, as a response to the extraordinary situation caused by the COVID-19 Pandemic.

        The CNSF furthermore required that any insurance and bonding company or financial group that decides not to follow the recommendations from the CNSF, must inform through its Chief Executive Officer to the CNSF, within ten business days, the reasons for its decision, on the understanding that the decision and reasoning of any such insurance and bonding company and financial group will be made public by the CNSF.

        Each insurance and bonding company may or may not decide to adopt the recommendation from the CNSF, provided that the CNSF has no legal grounds to enforce its recommendations or impose fines for not adopting its recommendations, and any attempt to do so will be invalid. The foregoing must take into account the reputational damage, if any, that such decision and the reasoning thereof may have if same are made public by the CNSF.

        The recommendations from the CNSF follows the trend imposed by regulators to banks and insurance companies in many jurisdictions to limit the distribution of dividends and other benefits to the shareholders, in fear of extraordinary solvency requirements that may arise from the COVID-19 Pandemic.

        Should you have any questions regarding the CNSF recommendations or require to discuss the alternatives your company or financial group has in connection with these, please contact your regular contact at Nader, Hayaux & Goebel or either of the following partners Yves Hayaux du Tilly L. (+52 (55) 4170 3078; [email protected]) y Luciano Pérez G. (+52 (55) 4170 3035 [email protected]).




AML Reporting Forms

The Ministry of Finance published a resolution issued pursuant to the Law of Financial Technology Institutions providing the forms to be used for reporting to the Finance Ministry the appointment of the Compliance Officer, the composition of the Communication and Control Committee, and to report relevant, unusual and internal transactions for Mexican e-wallet and crowdfund institutions.

Fintech institutions must deliver the reports through the electronic system operated by the National Banking and Securities Commission (STIV); the reports related to the first two quarters of 2020 are to be filed within the first ten business days of July.

Thereafter, reports must be delivered within three business days of a transaction being characterized as reportable. For additional information regarding the foregoing, please feel free to get in touch with your usual contacts at Nader, Hayaux & Goebel.

 

 

 




Banxico Issues Regulations on API’s

Mexico’s Central Bank published today Regulation 2/2020 under the Law of Financial Technology Institutions with respect to the development of API’s by credit bureaus and clearing houses. Such entities should obtain prior authorization of the Central Bank to set up an API by May, 2021.

Application for authorization must include, among others, evidence that the relevant API meets the interoperability standards (set forth in the Regulation), a draft interconnection agreement, and a work plan encompassing technical, legal, corporate governance and operative measures that should be implemented with respect to the API.

Similarly, financial entities and specialized third parties should obtain prior authorization of the Central Bank to access information through the APIs. Sharing of transactional information of users will be subject to an additional authorization by the Central Bank. Rules to obtain such authorization will be forth coming.

For further information with respect to this regulation, please reach out to your regular contacts at Nader, Hayaux & Goebel or contact Adrián López G., Luciano Pérez G., or Gunter Schwandt G.




COP 26 Lanzamiento de la Agenda del Sector Privado

Este 27 de febrero de 2020, se presentó en Londres la “Agenda del Sector Privado para la COP26” (la "Agenda").Agenda”).

La Agenda consiste en ayudar al sector privado en su transición a una economía sin impacto por emisiones de carbono.

El objetivo es lograr que cualquier decisión financiera profesional tome en cuenta el cambio climático. La Agenda se centrará en crear un marco regulatorio adecuado para la presentación de reportes, la administración de riesgos y resultados para financiar la transición de toda la economía. Lo anterior va a requerir que cada empresa, banco, institución de seguros e inversionista ajuste sus modelos de negocio para un mundo de bajas emisiones de carbono.

La COP 26 –organizada por el Reino Unido e Italia- también buscará mejorar el apoyo a países en desarrollo para poder transitar a un futuro próspero en una economía global de cero emisiones de carbono.

Para mayor información en relación con la Agenda, a continuación encontrará la liga a la página correspondiente https://www.bankofengland.co.uk/events/2020/february/cop26-private-finance-agenda-launch https://www.bankofengland.co.uk/events/2020/february/cop26-private-finance-agenda-launch.

Estaremos dando puntual seguimiento a los trabajos y desarrollo de la Agenda, para lo cual nos ponemos a sus órdenes en caso de que tenga cualquier comentario en relación con lo anterior y para brindarle la asesoría que requiera por lo que respecta a la implementación de la Agenda y la evaluación de su impacto en sus operaciones.

 

En caso de requerir más información en relación con la Agenda del Sector Privado para la COP 26 o en la aplicación de los objetivos de desarrollo sustentable (ODS) en su negocio, comuníquese con sus contactos habituales en Nader, Hayaux & Goebel o con Yves Hayaux-du-Tilly L. +52 (55) 4170 3003 [email protected] [email protected].




Insurance Newsletter: Release of the Principles of Reinsurance Contract Law

We inform our clients and friends that on November 28, 2019, the Principles of Reinsurance Contract Law (the “Principles”) were published by the Project Group (joint venture set between several Universities and professors, primary insurance companies’ representatives, reinsurance companies and reinsurance brokers and special advisors) in cooperation with the International Institute for the Unification of Private Law (“UNIDROIT”).

The Principles set specific reinsurance rules applicable to contract law, aiming to help such areas where reinsurance practitioners felt the urgency of improving legal certainty. Principle’s basis were made upon incorporating: (i) uniform rules on general contract law, (ii) uniform system and (iii) a set of standardized terms, which are set up to minimize the interpretation problems of reinsurance contracts.

The Principles only deal with reinsurance specific rules of contract law, considering that issues regarding general contract law are already included in the Principles of International Commercial Contract of 2016 (“PICC”).

The Principles have been drafted as “soft-law”, which means they will work as an optional guide of reinsurance contract law when it is chosen by the parties, and for these principles to have binding effect, the contracting parties should voluntarily choose to do so. However, there is also the possibility that the Principles may be applied by courts or arbitral tribunals, as the case may be, even in cases where the parties have not chosen to apply them.

The Principles are structured as follows: (i) Chapter 1 contains general provisions governing structural issues and the connection between the Principles and the PICC; (ii) Chapter 2 deals with the duties of the contracting parties, which are set upon good faith of the individuals; (iii) Chapter 3 supplement Chapter 2, insofar as it provides remedies in case one of the parties does not comply with its obligations under the reinsurance contract; (iv) Chapter 4 addresses the issue of loss allocation; and (v) Chapter 5 regulates loss aggregation.

The Principles represent a major step in the standardization of international reinsurance contracts.

For further information with respect to the matters set forth above and Insurance Law, please reach out to your regular contacts at Nader, Hayaux & Goebel or any of Yves Hayaux-du-Tilly L. +52 (55) 4170 3003 [email protected] and Luciano Pérez G. +52 (55) 4170 3027 [email protected].